勇闖市場探新路 綜合施策創效益
全面推動鐵路土地綜合開發項目落地實施

發布時間:2021-01-18 【字體:

  成都局集團公司(簡稱集團公司)在國鐵集團的正確領導下,用好鐵路土地綜合開發支持政策,充分發揮自身優勢,內強管理、外拓市場,聚焦品牌建設目標,全面推進鐵路土地綜合開發項目落地實施并見效。2020年在經受疫情因素影響的情況下,集團公司土地綜合開發完成收入、利潤同比分別增長151.1%139.3%

  一、建立高效機制練好基本功,形成合力共為的工作格局

  (一)高度重視,全面謀劃。集團公司主要領導親自上手,將土地綜合開發作為一項重點工作納入統一安排部署。積極爭取地方政府支持政策,優化內部資源配置,協調解決存在問題,集全局之力推動土地綜合開發。

  (二)明確職責,細化分工。集團公司黨政主要領導親自擔任土地綜合開發領導小組組長,分管經開、土房、計統、財務的副總經理任副組長,經開部作為領導小組辦公室,牽頭負責土地綜合開發日常工作。鐵總辦〔2014257號文件印發后,集團公司結合實際,三次修訂完善《土地綜合開發實施細則》,明確經開、計統、土房、財務等業務部門在前期研究、落實地塊、辦理手續等階段的職責分工,明確成鐵地產公司為土地綜合開發實施主體

  (三)發揮優勢,形成合力。集團公司計統部發揮在協調地方政府對新建鐵路項目前期規劃立項方面的作用,土房部發揮在土地管理政策、土地一級開發方面的專業能力,經開部發揮市場化經營的管理經驗,共同建立聯合協作、共同推進的工作機制,為加快土地綜合開發政策落地、項目啟動實施等提供了組織保障。

  二、強化研究論證用好組合拳,著力提升項目過程管控新水平

  (一)認真研判,以科學論證作為決策前提。集團公司依托國內外知名專業咨詢機構協助編制項目機會研究、可行性研究報告及項目開發方案,提高了決策質量和效率。2020年,先后研究通過重慶上橋、西昌A09、成都駟馬橋商務樓、重慶北開發地塊等房地產項目開發方案,開發用地面積293畝,建設規模35.17,預計總投資39.58億元。目前重慶上橋(青秀閱山)項目已實現開盤銷售,其他項目正在有序推進實施。

  (二)加強過程管控,以科學管理提升項目收益。集團公司建立了房地產開發項目監督檢查辦法,按照集約化、標準化、全員、全過程、全覆蓋的原則,2020年對重點房地產開發項目及開發公司進行了年度監督檢查,對項目財務管理、土地資產補償、合同管理、項目招標管理等方面存在的問題提出整改要求。同時,依托信息系統對房地產開發信息進行歸集和運行分析,及時掌握各項目以及總體運行情況,評價運行效果,處理、糾正房地產開發不當行為,確保項目實現預期目標。

  (三)深化改革,以科學考核增強企業活力按照把方向、盯過程、抓質效的思路,結合房地產開發業務特點,集團公司設立了房產銷售合同金額增長率等個性化考核指標,提高考核機制的全面性、針對性和導向性。同時,集團公司在推進企業三項制度改革中,結合房地產公司行業實際,在自主開發的項目上探索建立項目經理制,實行現有模式+市場化模式兩套管理體制。

  三、把握政策機遇下好先手棋,探索創新市場經營開發新路徑

  (一)用好政策,爭取既有土地優惠。集團公司按照路地共贏、共同發展的思路,結合地方政策,因地制宜,積極協調地方政府,形成了雙評估補差約定出讓金先征后返零儲整換四種優惠獲取開發土地方式,爭取既有土地開發優惠政策。如成都八里項目獲得成都北改優惠政策,土地采取雙評估補差(對開發地塊按擬用途、原用途分別評估后,僅按其差值的30%補繳土地出讓金)協議出讓方式出讓,同時先征后返招拍掛出讓方式,取得土地。

  (二)加強對接,爭取低成本拿地。集團公司堅持把土地儲備作為可持續發展的戰略資源,按照設一批、研究一批、儲備一批的思路,充分利用渝昆、渝萬、滬昆等新線建設機遇,爭取重點區域、重點城市地方政府用地支持如瀘州站擴站約定地方以不超過20/畝提供100畝土地、萬州北擴站地方以不超過20/畝提供70畝土地、貴安站擴站地方以不超過10/畝提供660畝土地等,目前已累計與地方政府簽訂土地綜合開發框架協議11份,土地規模1516畝。

  (三)實施合作,爭取項目開發快速見效。集團公司在全路無先例和經驗借鑒的情況下,按照優勢互補、效益最大、管理規范、風險可控的原則,通過公開招商引入中國鐵建地產,率先在青秀未遮山望山國際青秀楠庭等項目上探索實施雙央企合作開發。通過引入優秀開發團隊、先進設計理念和成熟營銷體系,快速提升地產公司開發項目的市場知名度。

  四、堅持穩中求進打好主動仗,積極構建雙核驅動主業新格局

  (一)緊盯市場變化,穩步實施項目開發布局。集團公司著眼提升成鐵地產品牌市場影響力,按照穩增長、快周轉、保回款、降負債開發策略,堅持因而為,因施策,穩妥推進項目開發兩省一市”“三圈層布局,重點研判市場機遇,保在建、慎投資,切實提升項目開發質量和效率。針對疫情影響,及時跟蹤研判市場走向,動態優化調整建設計劃和銷售策略,通過線下+線上精裝+清水等方式加強青秀未遮山、青秀楠庭等8個項目建設、銷售,實現了全年經營任務目標。

  (二)緊盯行業趨勢,延伸產業拓展發展空間。集團公司按照專業化管理、集約化經營、規模化創效的工作思路,在做好房地產項目開發的同時,對經營性土地房屋資產以授權、委托方式進行整合開發,促進成鐵地產公司項目開發+物業管理雙核主業格局的形成。同時,通過工程施工、品牌推廣、產品營銷等資源鏈接,加強成鐵地產與文化傳媒、施工、監理等企業合作,利用各自優勢,實現利益共享。

  (三)緊盯品牌打造,明晰長遠發展戰略規劃。集團公司堅持高質量發展,實施房地產企業項目開發、物業管理和品牌建設三個三步走戰略,形成以住宅+配套商業為核心,集旅游康養、物流地產、城市綜合體和現代物業為一體的多領域、多業態產業鏈,努力保持房地產業持續高位創效能力。

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